认房不认贷，这次不一样
人类经过数百万年进化，处在一个宏大且日新月异的世界中，它会遭遇各种
2023-08-01认房不认贷，这次不一样
人类经过数百万年进化，处在一个宏大且日新月异的世界中，它会遭遇各种危险，面临各种机遇，还会有各种新奇的经历。事情变化很快，这就意味一切都需要迅速做出调整。困难在于，你怎么书写一份指导行为的说明书呢？书写构建低级的本能反应的说明书相对简单：如果是X，那么就Y。但如何处理复杂的高级行为呢？还用老一套说明书，很可能如同中国民间智慧所言：种瓜得豆。
上面这段话用来评论即将出台的“认房不认贷”政策虽然不是很贴切，却击中了一个事实，就是上层建筑总是把老百姓简单化（清晰化）、模块化、均质化（《国家的视角》），浓缩成一颗颗棋子指哪打哪。其实和2014年出台的“认房不认贷”不一样，这次的老百姓当然是期望房价涨的，但可能真正想出手的不多了，或者说出手买增量的兴趣抵不上自家的存量房产搭便车涨价，而且不少人还想趁高位出货。
(相关资料图)
我来分析一下为何2023年这次“认房不认贷”和2014年那次有何不同，会不会释放出需求：
1、2014年二手房交易活跃，卖出后无房有贷就可以首套，热情高涨；而现在二手房空前萎靡，很多人出不了货，一手房即使限价，由于二手房的价差缩小了，很多楼盘消化也不良，积分都触发不了；
2、2014年离婚更名给一方，另一方马上可以算首套，理论上可以无限房票大法，很多实际上有房的人都是通过离婚更名解决了房票问题，增加了很多需求，而现在有离婚三年共算套数的限制；这套流程因为水库论坛及教主的走红而异常火爆。
3、2014年股市行情好，很多人股市赚钱后变现买房，信心非常充足，即使后来有股灾，但楼市的赚钱效应起来了，大家纷纷从股市抽离资金进入楼市；而现在股市的赚钱效应完全看不到，也就几个热点，万亿资金规模成交量已经很久没看到了，银行的存款金额却破记录。
4、彼时信用贷刚刚兴起，很多无房者贷足两三百万信用贷，全仓加足杠杆ALL IN后几乎无风险套利，且没有贷检查，征信上刚刚出现的贷款记录，照样可以按揭贷款；但17-20这一轮把信用贷用足的人害惨了，这批激进的人偃旗息鼓，楼市少了一批冲锋敢死队打鸡血。现在正在用信用贷当的也有，但是很难过的了银行严查贷这一关，这个漏洞也是2016年调控时堵上的。
5、八九年前总价相比现在低了一倍，而经济活力、经营环境也良好，总之赚钱的路径多，老百姓因此更愿意掏钱买，现金流也供得起月供，剩余资金用来生活也绰绰有余；
而现在是就业率白纸黑字的披露， 是零工化人群的显著扩大，不知道还有多少人会在此时配合加杠杆，可以肯定的是，如今一份稳定的工作对很多中年人来讲是奢侈的，而年轻人呢，可能一份不是零工的工作也算奢侈了。
即使认房不认贷会产生很多首套，但以前的三成，可能是两三年收入即能凑齐，而现在凑三成，由于收入没怎么涨，要翻倍的时间了，也就是工作五六年以上了，对于很多年轻人来说，可能就用脚投票去周边其他城市了。
6、当年贷款金额500万都算高了，而现在一套改善房动辄要贷一千万甚至两千万以上，按揭的收入证明要两倍覆盖，即使不看流水，也会批量产生P过的收入证明，这个对银行是一种风险；而经营贷是一千万以下小微企业扶持，超过一千万就不属于扶持范围，会有一些障碍，并不是谁都能贷，要看一些经营情况，这就让空壳公司的超一千万融资不通畅，影响接盘侠的批量产生。
7、关于城中村改造。有乐观的判断说，外地人会大量涌进上海购买，15年棚改是在三四线，现在轮到一二线，上海在其中，如果再叠加不认贷，叠加城市分化后都转投一线来避险的虹吸效应。
问题是这个判断撞上了“限购政策”的磐石，而迄今为止的政策还没有任何限购松动的消息。想虹吸外地人，资金到位了，没购房资格，这不是伤害不大侮辱性极强么，这就需要配套放开，目前的人数每年10W人是不够的，其他一大半都是存量房的拥有者，而政策想要的是增量，需要更多的韭菜。
何况，真正有条件来的，可能早就来了，而来了又不会接盘普通中产的房产，还是去核心圈，这部分的房产根本不缺客源，外地人来不来都不影响。
根据成交量，每年30万套就是大年了，而上海存量房产有800万套以上，意味着有5-10%的比例会真正行动起来的，核心地段前1%的购房者就可以包圆了。
以上仅供参考，不要盲目决策。上层建筑已经形成了“需要提高民众可支配收入才能扩大消费”的共识，反过来理解，就是民众目前的收入连维持和以前持平的消费都很难了，想再投资买房尤其是同质化严重毫无稀缺性的楼盘，其再的可能性会很低，当然有余力无其他投资渠道的人，预期放低一点，把楼市当做抗通胀的渠道看待，结果还是能满意的。如果真的大涨了还是普涨，那么接下来要问自己，然后呢？目前可能的正在孵化中的一个黑天鹅就是债务危机，因此假如大涨后带有巨量泡沫的楼市，加足杠杆的家庭和企业，迎头撞上了美国的债务危机，流动性骤然冰冻，会发生什么情况，这都有先例可循。
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